Warimpex-CEO: Polen ist spannendste Investmentstory

Herr Jurkowitsch, Sie haben den Immobilienmarkt von der Ostöffnung über die Finanzkrise bis zur aktuellen Zinswende begleitet. Gibt es historische Parallelen zur heutigen Situation? - Franz Jurkowitsch: Einer der wichtigsten Faktoren im Immobiliengeschäft waren immer die Zinsen. Nach der Lehman-Krise begann eine außergewöhnlich lange Periode sinkender Zinsen, die bis 2022 anhielt. Das war deutlich länger als frühere Immobilienzyklen, die meist sieben Jahre dauerten. Diese Entwicklung führte vor allem bei Gewerbeimmobilien zu immer höheren Bewertungen und Kaufpreisen. Mit den steigenden Zinsen kam es dann zu einer Neubewertung vieler Immobilien. Die Werte sind teilweise wieder auf Niveaus zurückgekehrt, die man vor dieser langen Niedrigzinsphase gesehen hat. Das erklärt viele Verwerfungen, die wir heute am Markt beobachten.

Nach den Zinssenkungen sehen viele Marktteilnehmer erste Zeichen einer Erholung. Beginnt bereits ein neuer Immobilienzyklus? - Das würde ich nicht ausschließen, aber ich wäre vorsichtig. Es gibt noch viele Unsicherheitsfaktoren. Die langfristigen US-Renditen befinden sich auf einem hohen Niveau, geopolitische Konflikte und die Energiepreisentwicklung können jederzeit neue inflationäre Impulse auslösen. Deshalb würde ich derzeit nicht davon ausgehen, dass die Zinsen schnell und deutlich weiter sinken. Wir alle wünschen uns Stabilität, aber ich glaube, man sollte die Entwicklung nicht zu optimistisch beurteilen.

Warimpex ist seit Jahrzehnten in Mittel- und Osteuropa aktiv. Warum entwickelt sich die Region derzeit vielfach dynamischer als Westeuropa? - Der dynamischste Markt ist derzeit klar Polen. Das liegt zum einen an seiner Größe als Binnenmarkt. Zum anderen sind nach dem Brexit viele gut ausgebildete Fachkräfte zurückgekehrt und haben Know-how aus Westeuropa mitgebracht. Dazu kommen umfangreiche EU-Investitionen, die in Infrastruktur geflossen sind. Heute verfügt Polen über eine moderne Verkehrs- und Eisenbahninfrastruktur. Das Wirtschaftswachstum liegt heuer bei rund 3,5 bis 3,6 Prozent und gehört damit zu den höchsten in Europa. Für den Immobilienmarkt ist das ein sehr positiver Faktor. Auch Tschechien hat sich in den vergangenen Jahren im Büro- und Handelsimmobiliensektor sehr gut entwickelt.

Die Börse bewertet Warimpex derzeit mit rund 27 Millionen Euro. Das Immobilienportfolio ist jedoch ein Vielfaches wert. Woher kommt diese Diskrepanz? - Dafür gibt es mehrere Gründe. Erstens wurde die Wachstumseuphorie für Osteuropa bereits durch die Lehman-Krise abrupt beendet. Zweitens hat der Russland-Krieg die Wahrnehmung der Region belastet. Wir haben unsere Russland-Aktivitäten zwar verkauft, mussten dabei aber erhebliche Wertabschläge hinnehmen. Drittens sind wir ein Small Cap. Vor 20 Jahren waren Unternehmen unserer Größenordnung für Fonds noch interessant. Heute konzentrieren sich viele Investoren auf wesentlich größere Gesellschaften. Für kleinere Titel fehlt oft die Liquidität. Wir konzentrieren uns daher darauf, Werte zu schaffen und unser Geschäft weiterzuentwickeln. Ich denke, dass sich das langfristig auch im Aktienkurs niederschlagen wird.

Wenn wir uns in zehn Jahren wieder treffen: Welche Entwicklung wird den Immobiliensektor rückblickend am stärksten verändert haben? - Ich glaube, dass künstliche Intelligenz und Robotik einen deutlich größeren Einfluss haben werden, als wir heute erwarten. Selbstfahrende Fahrzeuge könnten Logistik und Transport massiv verändern und damit Kostenstrukturen neu definieren. Auch in der Immobilienwirtschaft selbst werden KI, virtuelle Besichtigungen und robotergestützte Dienstleistungen eine immer größere Rolle spielen. In zehn Jahren werden wir vermutlich auf viele Entwicklungen zurückblicken und sagen: Das hat die Branche grundlegend verändert. 

Nach so vielen Jahrzehnten im Geschäft: Woher nehmen Sie heute Ihren Ausgleich? - Ich interessiere mich sehr für Kunst und sammle selbst. Angefangen hat das mit Werken des österreichischen Malers Georg Eisler. Später kamen viele moderne polnische Künstler dazu. Außerdem reise ich gerne und unternehme Fahrradtouren. Die Beschäftigung mit der Kultur eines Landes hilft auch dabei, die Menschen und Märkte besser zu verstehen.

Warimpex: Vier Jahrzehnte Ost-Erfahrung

Warimpex zählt zu den Pionieren des österreichischen Ostgeschäfts. Aus der 1959 gegründeten Handelsgesellschaft entwickelte sich unter Franz Jurkowitsch ein Immobilieninvestor mit Fokus auf Mittel- und Osteuropa. Bekannt wurde das Unternehmen zunächst als Hotelentwickler, später verlagerte sich der Schwerpunkt zunehmend auf Büroimmobilien. Heute liegt der Fokus klar auf Polen, wo rund 80 Prozent der Unternehmenswerte gebündelt sind; mit dem Projekt MOG31 in Krakau (im Bild) steigt Warimpex erstmals auch in den Wohnbau ein.