Immofonds: Zu spät gebremst

Einst floss das Geld in Strömen: Kurz vor der globalen Finanzkrise 2008 sammelten Immofinanz und Meinl European Land mittels Kapitalerhöhung viele Milliarden Euro ein. Ein Großteil stammte von Privatanlegern, denen von unseriösen Finanzvermittlern eine sichere Veranlagung angepriesen wurde. Wenig später war vom vermeintlichen Betongold kaum was übrig. Die österreichischen Immobilienfonds hatten die Gnade der späten Geburt. Nicht nur Sparer sahen in der Nullzinsphase eine Möglichkeit, zwei Prozent und mehr zu verdienen. Institutionelle Großanleger nutzen die Möglichkeit, um kurzfristig Geld zu parken. Mit dem abrupten Zinsanstieg im Jahr 2022 war die Story dann zu Ende. Monat für Monat kämpfen die fünf Immo-Fondsgesellschaften derzeit mit Mittelabflüssen von gut 100 Millionen.

Verkäufe aus der Not

Die Folge sind Verkäufe in großem Stil. Das drückt nicht nur auf die Performance treuer Anleger, sondern hat einschneidende Konsequenzen für den angespannten Wohn-Immobilienmarkt. Früher waren die Fonds namhafte Investoren in den großvolumigen Wohnbau, heute stehen sie notgedrungen auf der Verkäuferseite. Weil auch andere gewerbliche Immobilienentwickler mit Problemen kämpfen, bricht ihr Neubau fast vollständig weg. Wurden zum Beispiel in Wien im Jahr 2022 noch 6.000 Wohnungen im freifinanzierten gewerblichen Bereich fertiggestellt, stehen 2027 nur 460 Wohnungen in Aussicht. Obwohl die Flaute bei Eigentumswohnungen und im geförderten Wohnbau weniger spürbar ist, halbiert sich die gesamte Bautätigkeit in Wien von 15.300 fertigen Wohnungen im Jahr 2022 auf voraussichtlich 7.500 im kommenden Jahr. Da die Nachfrage das Angebot übersteigt, steigen die Mieten. Eigentlich könnten die Anleger von Immobilienfonds von höheren Mieten profitieren. Indes werden gerade diese Objekte von den Gesellschaften abgestoßen, weil Gewerbeobjekte schwerer verkaufbar sind.

Verschärfung naht: Jetzt wurde per Gesetzesentwurf die Rücknahme von Immo-Fondsanteilen ab Jänner 2027 stark eingeschränkt. Ab dann gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Als Übergangsregelung dürfen pro Kunde und Jahr noch vor Jahresende 2026 besessene Altanteile im Wert von maximal 20.000 Euro sofort verkauft werden. In den Jahren 2029 und 2030 sinkt der Betrag auf 10.000 Euro, danach gibt es gar keinen Freibetrag.

Blick nach Deutschland

Die Folgen: Altanleger mit größerem Volumen werden die Chance nutzen, noch vor Jahresfrist Kasse zu machen. Der Absatz neuer Fondsanteile kommt dagegen praktisch zum Erliegen. Schließlich lieben österreichische Privatanleger nichts mehr als Liquidität, und hier bieten gute Sparbücher inzwischen vergleichbare Erträge. Hier wird eindeutig zu spät und zu stark auf die Bremse getreten. In Deutschland wurde eine 24-monatige Mindestbehaltefrist für Immo-Fonds bereits 2013 eingeführt, für Verkäufer von Altbeständen gibt es weiterhin Freibeträge. Das heißt: Österreich hat sich 13 Jahre lang Zeit für eine ähnliche Regelung gelassen und es vor allem in guten Zeiten mit starkem Neugeschäft versäumt, eine vorsorgliche Regelung zu treffen. Der eigentliche Verursacher der Krise ist aber die Europäische Zentralbank. Durch die jahrelange Phase von Null- oder sogar Minuszinsen wurde die Immobilienspekulation extrem angeheizt. Für viele österreichische Kleinanleger, die über Immo-Aktien und -Fonds den ersten Schritt als Investoren machten, ist die Enttäuschung so groß, dass wieder zum Sparbuch gegriffen wird. Ihr Vertrauen in den Kapitalmarkt ist wohl auf ewig erschüttert.