Immobilienfonds: Wie sich Österreich immer wieder ein faules Ei legt

Man stelle sich vor: Auf der einen Seite ein milliardenschwerer Offener Immobilienfonds mit illiquiden Assets (vulgo Immobilien) und auf der anderen Seite Privatanleger und Vermögensverwalter, die ihre Anteile täglich für Bares von diesem Fonds zurückfordern können. Dass diese Struktur und Rechnung nicht aufgehen kann, hätte jedem klar sein müssen. Denn Notverkäufe von Immobilien für rasche Liquidität sind nicht erlaubt. Der Finanzmarktaufsicht FMA waren die Hände gebunden, denn der „Gesetzgeber“ hatte sein grünes Hakerl unter diese Struktur gesetzt. Da half lange kein Pochen auf strengere Regulierung.

"Ja, aber in der Niedrigzinsphase sind diese Offenen Immobilienfonds sehr stark gewachsen", heißt es aus der Branche. Na no na. Alles, was Rendite brachte, erlebte bis 2022 eine goldene Zeit. Spätestens ab Mitte 2022 verzeichneten diese Immobilienfonds aber stetige Nettoabflüsse, von mehr als 11 Milliarden Euro Fondsvolumen ging es auf 6 Milliarden Euro runter. Bis dem Real Invest Austria, dem größten Offenen Immobilienfonds Österreichs mit einem Immobilienvermögen von 2,4 Milliarden Euro, Ende September 2026 die Liquidität ausging. Ein paar Tage später kündigte auch der Erste Immobilien (1,07 Milliarden Euro) Rücknahmebeschränkungen an, das so genannte Gating (ist erst seit kurzem in Kraft) erlaubt dies. Das dient zwar dem Anlegerschutz - obwohl für Anleger natürlich das Risiko besteht, die Anteile für längere Zeit nicht zurückzubekommen -, ich würde es auch Vorsichtsmaßnahme vor einem Fire-Sale nennen. Übrigens: Ein weiterer Offener Immobilienfonds, der LLB Semper Real Estate, ist seit einem Jahr in Liquidation.

Einen Spill-Over-Effekt sieht die Branche noch nicht, auch die Banken merken noch keine finanziellen Auswirkungen auf ihre Bilanzen. Da aber das aktuelle Zinsumfeld (und weitere mögliche Zinsanhebungen) Gift für die am Boden liegende Immobilienbranche ist, stehen Immobilienwerte weiter unter Druck. Ich bin gespannt, wer für die Ramasuri bei den Offenen Immobilienfonds die Verantwortung übernehmen wird.

Das interessiert dich sicher auch:

• Offene Immobilienfonds sind ein typisches Vertriebsprodukt, das als risikoarme Alternative zu Geldmarktprodukten verkauft wurde. Spannend, ob das irgendwann vor Gericht landet.

• Durch die neuen Rücknahmebestimmungen ab 2027 (Mindesthaltedauer 12 Monate, 12 Monate Rückgabefrist) verlor das Produkt an Attraktivität, der Vertrieb könnte hier auch nachgeholfen haben. Diese neuen Regelungen wurden schon vor ein paar Jahren festgelegt mit langen Übergangsfristen, kein Fonds in Österreich hat sich um eine frühere Einführung geschert.

• Offene Immobilienfonds dürfen ihre Immobilien nur zum Marktwert verkaufen.

• Falls das Gating nicht ausreicht, folgt die Aussetzung und der Fonds hat zwei Jahre Zeit, Liquidität (ohne Notverkäufe) zu schaffen.