Wohnbaukrise: Wer baut die fehlenden Wohnungen?

Ein Blick auf die Bau- und Immobranche ist dieser Tage besonders spannend. Bekanntlich haben einige offenen Immofonds gerade Probleme - mehr hier. Andere Baustelle, aber ebenso brisant: die Wohnbautätigkeit an sich. Erst unlängst hat Wifo-Wirtschaftsforscher Gabriel Felbermayr davon gesprochen, dass Österreich neben der Industriestrategie eine Baustrategie braucht. Diese Sicht unterstrich auch heute Matthias Reith, Seniorökonom bei Raiffeisen Research, mit markanten Worten.

„Die Baurezession ist vielfach leider ein vergessenes Problem. Objektiv betrachtet leidet die Wohnbaubranche unter einer schweren Grippe, die Industrie dagegen nur unter einem Schnupfen.“

Starker Tobak! Und die Zahlen geben ihm recht: Die realen Wohnbauinvestitionen sind seit dem Höhepunkt um 20 Prozent gesunken. Im dritten Quartal 2025 lagen sie sechs Prozent unter dem Vorjahr. Wir blicken auf sieben Rezessionsjahre zurück – ein achtes wird immer wahrscheinlicher.

Die Wohnbautätigkeit brach seit 2022 massiv ein.

Neubau bleibt zurück

Gestiegene Zinsen und Baukosten belasten die Branche. Gleichzeitig beobachtet die Raiffeisen Bausparkasse eine Rückkehr der Käufer: Das Finanzierungsvolumen kletterte in den ersten drei Quartalen 2025 um knapp 20 Prozent auf 653,9 Millionen Euro. Allerdings flossen 73 Prozent in Erwerb, Sanierung oder Umbau bestehender Liegenschaften. Nur 8,3 Prozent gingen in Neubauten. Die Frage bleibt also: Wer schafft die benötigten Wohnungen?

Mögliche Maßnahmen: 

• Bauordnung vereinheitlichen: Österreich leistet sich neun unterschiedliche Bauordnungen. EU-Vorgaben müssen dadurch neunmal separat umgesetzt werden. Die Kammer der Ziviltechniker für Wien, Niederösterreich und Burgenland fordert deshalb eine einheitliche Bauordnung. Einfachere, gemeinsame Vorschriften könnten Verfahren erleichtern und Baukosten senken, um etwa serielles Bauen zu ermöglichen. Das fordert auch Strabag-CEO Stefan Kratochwill. 

• Serielles Bauen: Ein Beispiel: der börsennotierter Immobilienentwickler UBM setzt bei einem Pilotprojekt in Wien-Donaustadt auf vorgefertigte Bauelemente von Porr. Dabei wird ein großer Teil der Arbeit von der Baustelle in die Fabrik verlagert. Laut UBM-Vorstandschef Thomas G. Winkler lässt sich bezahlbarer Wohnraum mit reinen oberirdischen Baukosten von rund 2.000 Euro pro Quadratmeter schaffen. Das Modell richtet sich an institutionelle Investoren, die eine Anfangsrendite von vier bis 4,5 Prozent suchen. 

• Mietrecht evaluieren: Leistbares Wohnen und ausreichende Investitionsanreize müssen zusammengehen.

• Öffentlichen und gemeinnützigen Wohnbau stärken: Wien verweist auf mehr als 1.000 weitere Gemeindewohnungen im Bau. Raiffeisen-Bausparkassen-Chef Christian Vallant sieht vor allem den gemeinnützigen Bau stärker gefordert – auch weil die öffentliche Hand sparen muss.